양도소득세 계산기 | 다주택자 중과세율, 1주택 비과세 자동 모의계산 (중과 유예 종료 반영)

양도소득세 계산기로 다주택자 중과세율 적용 세액을 바로 확인해보세요.

2026년 5월 9일을 끝으로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 예정대로 종료되었습니다. 이제 조정대상지역 다주택자가 주택을 팔면 기본세율에 최대 30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 본 계산기는 유예 종료 이후 달라진 세법을 반영하여 1세대 1주택 비과세부터 중과세율까지 자동으로 계산해 드립니다.

1. 양도소득세 계산기 이용 방법

1-1. 입력 항목

본 양도소득세 계산기는 아홉 가지가 아닌 일곱 가지 항목만 선택하면 예상 세액을 확인할 수 있도록 구성했습니다.

• 양도가액: 실제 매매계약서상 금액을 만원 단위로 입력합니다
• 취득가액 + 필요경비: 최초 매입가에 취득세, 중개수수료, 자본적 지출을 더한 금액입니다
• 보유기간: 취득일부터 양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)까지의 기간입니다
• 거주기간: 전입신고와 실제 거주를 모두 충족한 기간으로, 1주택 비과세 판정에 사용됩니다
• 보유 주택 수: 양도일 기준 세대 전체의 주택 수이며, 분양권과 조합원입주권도 포함됩니다
• 소재지: 조정대상지역 여부를 선택합니다
• 매매계약 체결 시점: 2026년 5월 9일 이전 계약인지 이후 계약인지 선택합니다

1-2. 자동으로 계산되는 항목

• 양도차익: 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다
• 장기보유특별공제: 주택 수, 보유·거주기간, 중과 여부에 따라 자동 적용됩니다
• 과세표준: 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차감합니다
• 적용세율: 기본 누진세율, 단기 세율, 중과세율 중 유리·불리를 자동 판정합니다
• 최종 납부세액: 양도소득세에 지방소득세 10%를 더한 금액입니다

2. 다주택자 중과 유예 종료, 무엇이 달라졌나

2-1. 2026년 5월 9일 유예 종료 확정

정부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동 발표를 통해 2022년 5월부터 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예를 추가 연장 없이 종료한다고 확정했습니다. 이후 일몰 연장 규정이 빠진 **소득세법 시행령(대통령령 제36129호)**이 2026년 3월 1일부터 시행되면서 제도 종료가 법적으로 마무리되었습니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산
• 중과 대상 주택: 장기보유특별공제 적용 배제
• 최고 구간 기준 지방소득세 포함 시 세율이 **82.5%**까지 상승

2-2. 계약분에 대한 잔금 유예 (보완조치)

일몰은 지키되 거래 혼선을 줄이기 위한 보완장치가 함께 도입되었습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 수령을 금융거래내역으로 증빙한 경우에 한해 아래 기한 내 잔금·등기를 마치면 중과가 배제됩니다.

• 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택: 계약일부터 4개월 이내 양도 (최대 2026년 9월 9일)
• 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역 주택: 계약일부터 6개월 이내 양도 (최대 2026년 11월 9일)
• 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 마친 경우에 인정됩니다
• 가계약이나 사전 약정은 인정되지 않으므로 반드시 정식 계약과 계약금 증빙이 필요합니다

이미 계약을 마친 다주택자라면 지금은 잔금·등기 기한 관리가 가장 중요한 시기입니다. 기한을 하루라도 넘기면 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 그대로 적용됩니다.

3. 2026년 조정대상지역 현황

3-1. 서울: 25개 자치구 전역

2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책에 따라 2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역이자 투기과열지구로 지정되었습니다.

• 기존 지정: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
• 신규 지정: 나머지 21개 자치구 전체 (마포, 성동, 강동, 노원, 영등포 등 포함)

3-2. 경기: 12개 지역

• 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시 전역
• 성남시 분당구·수정구·중원구
• 수원시 영통구·장안구·팔달구
• 안양시 동안구
• 용인시 수지구

3-3. 비조정지역

• 인천, 부산, 대구, 대전, 광주, 울산, 세종 등 위 지역 외 전국
• 경기도 중 12개 지정 지역을 제외한 모든 시·군
• 비조정지역 주택은 다주택자라도 중과세율이 적용되지 않으며 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있습니다

최신 지정 현황은 국토교통부에서 확인할 수 있습니다.

4. 양도소득세 세율 체계

4-1. 기본 누진세율 (8단계)

• 1,400만원 이하: 6% (누진공제 0원)
• 5,000만원 이하: 15% (126만원)
• 8,800만원 이하: 24% (576만원)
• 1억 5,000만원 이하: 35% (1,544만원)
• 3억원 이하: 38% (1,994만원)
• 5억원 이하: 40% (2,594만원)
• 10억원 이하: 42% (3,594만원)
• 10억원 초과: 45% (6,594만원)

계산식은 양도소득세 = (과세표준 x 세율) - 누진공제액 입니다.

4-2. 단기보유 세율

• 보유 1년 미만: 70% 단일세율
• 보유 1년 이상 2년 미만: 60% 단일세율
• 조정대상지역 다주택 중과 대상이 단기 구간에 해당하면 단기 세율과 중과세율로 각각 계산해 더 큰 금액을 납부합니다

4-3. 다주택자 중과세율 적용 요건

다음 세 가지를 모두 충족하면 중과세율이 적용됩니다.

• 양도 주택이 조정대상지역에 소재
• 세대 기준 2주택 이상 보유 (분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔 포함)
• 2026년 5월 9일 이전 계약분 잔금 유예 요건에 해당하지 않는 양도

5. 장기보유특별공제 정리

5-1. 1세대 1주택 (표2 공제)

• 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 합산 최대 80%
• 보유 3년 이상, 거주 2년 이상이어야 적용됩니다
• 예시: 보유 10년 + 거주 10년 = 80% 공제

5-2. 일반 공제 (표1 공제)

• 보유 3년 이상부터 연 2%, 최대 30% (15년)
• 비조정지역 다주택자, 유예 인정 계약분에 적용됩니다

5-3. 공제 배제

• 조정대상지역 다주택 중과 대상은 보유기간과 무관하게 **공제율 0%**가 적용됩니다
• 유예 인정 여부에 따라 같은 주택이라도 세금이 2배 이상 차이 날 수 있습니다

6. 유예 종료 이후 절세 전략

6-1. 잔금 기한 관리

• 5월 9일 이전 계약분은 강남3구·용산 9월 9일, 신규 조정지역 11월 9일이 마지노선입니다
• 매수자 대출 심사, 토지거래허가 처리 기간을 고려해 잔금일을 여유 있게 잡아야 합니다

6-2. 비조정지역 주택 우선 매도

• 조정지역 1채와 비조정지역 1채를 보유한 2주택자라면 비조정지역 주택을 먼저 처분해 중과 없이 다주택 상태를 해소할 수 있습니다
• 이후 남은 조정지역 주택은 1주택 비과세 요건을 갖춰 양도하는 전략이 유효합니다

6-3. 연도별 분할 양도

• 양도소득세는 누진 구조이므로 여러 채를 같은 해에 팔면 높은 세율 구간이 적용됩니다
• 과세연도를 나누어 양도하면 세율 구간을 낮추고 기본공제 250만원도 매년 활용할 수 있습니다

6-4. 필요경비 빠짐없이 반영

• 취득세, 등록세, 취득·양도 시 중개수수료
• 증축, 대수선, 새시 교체 등 자본적 지출
• 인지대, 소송비용 등 증빙 가능한 부대비용

7. 양도소득세 신고와 납부

7-1. 신고 기한

• 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부해야 합니다
• 예시: 2026년 8월 20일 잔금 수령 시 10월 31일까지 신고

7-2. 신고 방법

• 국세청 홈택스에서 세금신고 - 양도소득세 - 예정신고 순서로 진행합니다
• 홈택스 모의계산 메뉴의 조정대상지역 중과세 자가진단 서비스로 중과 여부를 미리 확인할 수 있습니다

7-3. 가산세

• 무신고 가산세: 납부세액의 20%
• 과소신고 가산세: 과소신고세액의 10%
• 납부지연 가산세: 미납세액 x 경과일수 x 0.022%

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 5월 9일까지 계약을 못 했습니다. 지금 팔면 무조건 중과인가요?

양도 주택이 조정대상지역에 있고 세대 기준 2주택 이상이라면 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 적용됩니다. 다만 비조정지역 주택을 양도하거나, 다른 주택을 먼저 처분해 1주택 비과세 요건을 갖춘 뒤 양도하면 중과를 피할 수 있습니다.

Q2. 가계약금만 보낸 상태인데 유예가 인정되나요?

인정되지 않습니다. 정식 매매계약 체결과 계약금 수령 사실을 금융거래내역 등으로 증빙해야 하며, 토지거래허가 대상 주택은 허가 신청까지 5월 9일 이전에 완료했어야 합니다.

Q3. 인천 송도에 있는 주택도 중과 대상인가요?

아닙니다. 2026년 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역이며 인천은 포함되지 않습니다. 비조정지역 주택은 다주택자라도 기본 누진세율과 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다.

Q4. 1주택자인데 조정대상지역에서 거주 2년을 채우지 못했습니다.

조정대상지역 지정 당시 취득한 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년을 채워야 비과세를 받을 수 있습니다. 거주요건 미충족 시 12억원 이하라도 과세되며, 일반 장기보유특별공제만 적용됩니다.

Q5. 주거용 오피스텔과 분양권도 주택 수에 들어가나요?

포함됩니다. 2021년 이후 취득한 분양권, 조합원입주권, 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔은 모두 중과 판정 시 주택 수에 산입되므로 매도 전 반드시 세대 전체 주택 수를 점검해야 합니다.

참고 자료

• 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 | korea.kr
• 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진 | eiec.kdi.re.kr